Tout propriétaire peut faire un usage commercial de sa propriété ou bien encore la louer, conserver les revenus de cette location, les profits ou toute production issue de l'exploitation de cette propriété.
Le principe est donc que les citoyens et entités légales étrangères ont la possibilité d'être propriétaires en Ukraine.
Les Cours ukrainiennes garantissent la protection de ce droit. La Constitution ukrainienne affirme que les citoyens étrangers bénéficient des mêmes droits, des mêmes libertés et observent les mêmes responsabilités que les citoyens ukrainiens.
Toujours selon le Code civil, une propriété immobilière peut être constituée par un terrain, un immeuble, toute structure attachée au terrain, une construction inachevée (dont la propriété doit être confirmée suite à un enregistrement d'Etat), ou encore la globalité d'un « complexe » immobilier (majoritairement rencontré dans le cadre de la privatisation).
Les droits suivants sont prévus par le Code civil : la propriété, l'usage perpétuel/indéfini, le bail à court terme, le bail à long terme, les servitudes, etc.
La propriété est de 3 types : privée, municipale ou d'Etat. Le Code civil apporte les bases légales concernant l'acquisition, la possession, la disposition et l'usage d'un immeuble ou d'un terrain. Le Code foncier vient compléter ces dispositions concernant l'utilisation et la propriété du terrain.
Le Code foncier concerne tout type de terrain. Ce Code distingue notamment les terrains agricoles des terrains non-agricoles et applique un traitement spécifique à chacune de ces deux catégories.
De récents amendements du Code foncier sont venus affirmer que lorsqu'une personne physique ou morale a acquis un immeuble ou une structure, la propriété du terrain sur lequel se trouve le bâtiment est automatiquement transférée à l'acheteur.
Ceci n'est valable que si le vendeur du terrain était lui-même propriétaire de ce terrain. Si le vendeur n'est que locataire du terrain, l'acheteur va donc à son tour conclure un contrat de bail avec le propriétaire du terrain (il n'est pas question d'un transfert du contrat car ce concept n'existe pas en droit ukrainien).
Il existe cependant une distinction entre le titre sur le terrain et le titre sur l'immeuble, la structure ou la construction.
L'acquisition et ses restrictions
Les personnes physiques et morales étrangères ont la possibilité de posséder, user et disposer de certains terrains non-agricoles uniquement.
Les personnes morales étrangères peuvent posséder un terrain non-agricole si elles respectent les conditions suivantes :
❐Le terrain se trouve dans les limites de la ville, il comprend des bâtiments, structures ou est acquis dans le cadre d'un projet de construction ;
❐ Le terrain se trouve en dehors des limites de la ville, il comprend des bâtiments ou des structures.
Les terrains d'Etat ou municipaux peuvent êtres vendus à une entité étrangère si cette entité y est établie et/ou enregistrée comme un établissement permanent sous la forme d'un bureau de représentation commercial en Ukraine.
Il est important de souligner que le Code foncier impose les mêmes restrictions
aux filiales ukrainiennes de premier degré (avec participations
étrangères donc) et aux Joint Ventures qu'aux personnes morales étrangères.
Seule une entité légale ukrainienne créée par des personnes physiques ou morales ukrainiennes ne fait pas l'objet de ces restrictions.
Il est donc conseillé, pour éviter toute restriction, que la filiale ukrainienne de premier degré établisse une filiale de second degré qui sera donc détenue dans sa totalité par une personne morale ukrainienne.
Dans la majorité des cas, il n'est pas rare qu'une société non-ukrainienne cherche à obtenir indirectement un droit de propriété foncière en achetant des parts d'une société ukrainienne qui elle possède un terrain.
Ceci ne concerne cependant pas le bail qui peut être détenu par une entité légale ukrainienne avec 100% de capitaux étrangers.
Des amendements au Code foncier sont attendus sur ce point.
Le contrat de vente est impérativement de forme écrite. Il fait de plus l'objet d'une notarisation et d'un enregistrement. Aucune publication n'est cependant requise.
En pratique, une fois la propriété choisie un contrat de vente préliminaire sera signé, accompagné du versement de 5 à 10% du prix de la propriété.
Ce contrat préliminaire détermine les conditions de la vente ou encore la date définitive d'entrée en force du contrat principal. Ce contrat doit être signé et notarié.
Apres signature du contrat de vente lui-même, il sera nécessaire de procéder à l'enregistrement de la vente auprès des autorités compétentes.
L'enregistrement Les titres de propriété sont enregistrés dans plusieurs registres (registre d'Etat des actes légaux, registre des Titres de Propriété Immobilière, ou encore Cadastre lorsque la transaction concerne un terrain).
Avant notarisation, le notaire doit encore vérifier certains registres comme le registre d'Etat des hypothèques, le registre Unique d'Interdiction de l'Aliénation de la Propriété Immobilière.
Si une restriction à l'aliénation du bien immobilier existe, le notaire refusera la notarisation du contrat.
L'enregistrement du droit de propriété sur un immeuble En Ukraine, un titre sur un immeuble ou une construction est enregistré sur le Registre des Titres de Propriété Immobilière, tenu par le Bureau local de l'Inventaire Technique.
L'enregistrement du droit de propriété foncière Après que le contrat ou que l'acte d'acquisition du terrain ait été notarié puis enregistré par le notaire dans le Registre d'Etat des actes légaux, l'acheteur doit faire la demande, auprès du Centre National du Cadastre Foncier, d'un nouvel Acte de Titre de Propriété Foncière et doit faire une demande d'enregistrement du titre de propriété à son nom.
Cette procédure peut prendre de 3 à 4 mois. Coût de l'enregistrement L'enregistrement d'un titre de propriété (sauf pour les terrains) doit être réglé auprès de l'autorité municipale responsable de la juridiction dans laquelle se situe la propriété en question. A Kiev, ce coût va dépendre du temps que va prendre l'enregistrement.
Il peut aller de 22,86 grivnas à 350 grivnas pour un enregistrement de 3 jours (en 2008). Aspects techniques L'enregistrement du droit de propriété sur un immeuble Les Bureaux d'Inventaire Technique sont des entreprises municipales qui fournissent les services suivants :
❐ Inventaire technique des bâtiments et structures résidentielles et non résidentielles ;
❐ Enregistrement des droits de propriété sur les biens immobiliers, etc. LA PROPRIETE 12 L'inventaire technique comprend notamment :
❐ L'inventaire initial, pour les bâtiments neufs ou reconstruits avec détermination des caractéristiques du bâtiment par rapport au projet initial.
Une fois le bâtiment construit, les spécialistes du Bureau d'Inventaire Technique font un inventaire et élaborent le passeport technique du bâtiment qui met en avant le plan de la construction, ses différents niveaux et toutes ses autres caractéristiques.
Un tel document est nécessaire afin d'obtenir l'enregistrement du droit de propriété sur le bâtiment. Dans le cadre de l'inventaire initial, le Bureau d'Inventaire Technique indique le numéro de rue du bâtiment ou de la structure.
❐ L'inventaire courant, effectué afin de déterminer l'état actuel du bâtiment, c'est-à-dire si le bâtiment à besoin d'une maintenance ou de réparations diverses ou encore vérifier si aucune construction non autorisée n'a été menée. Le certificat de conformité fait partie de cet inventaire (cf. ci-dessous).
❐ La rédaction de conclusions d'expert. Par exemple lorsque les copropriétaires d'un bien immobilier décident de séparer et/ou déterminer leur part respective de ce bien.
Les conclusions d'experts doivent être présentées devant la Cour ou devant le notaire afin de formaliser cette séparation. L'enregistrement du droit de propriété sur un bien immobilier : ces dernières années un enregistrement électronique est progressivement mis en place.
Son objectif principal est de créer un registre unifié reflétant les informations sur le droit de propriété immobilière (propriétaire actuel, document établissant le titre de propriété, adresse, surface, etc.).
Une fois que le propriétaire a changé, le nouveau propriétaire doit enregistrer son titre auprès du Bureau d'Inventaire Technique.
Le Code civil indique que le propriétaire ne détient pleinement son titre de propriété sur le bien immobilier qu'une fois ce titre enregistré.
Ainsi, le paiement du prix, la conclusion d'un contrat ou l'utilisation effective du bien ne procure pas de titre si l'enregistrement n'a pas été effectué. La durée officielle de cet enregistrement est de 30 jours mais en pratique celui-ci peut être effectué plus rapidement.
Le certificat de conformité du Bureau d'Inventaire Technique est le document donnant les informations sur le propriétaire actuel, sur le titre procurant ce droit de propriété, l'adresse du bien, sa surface, sa valeur estimée par expert).
LA PROPRIETE 13 Avant 2004 la législation obligeait de présenter ce certificat au notaire pour la notarisation de la transaction immobilière.
A présent il est obligatoire de présenter l'extrait du registre du droit de propriété immobilière et non plus le certificat. Notons que ces deux documents comportent globalement les mêmes informations. Cependant, dans la majorité des cas le notaire va réclamer les deux documents.
La durée de service des bâtiments La durée de service d'un bâtiment en Ukraine se base sur la caté- gorie de ce bâtiment. Ces catégories ont été établies par le Ministère de la Construction et de l'Architecture ainsi que par le Ministère des Bâtiments Résidentiels afin de déterminer :
❐ La fréquence des travaux de reconstruction et de maintenance ;
❐ Le coût officiel de ces travaux de maintenance ;
❐ Le taux d'amortissement pour les divers registres et pour les statistiques. Il est important de préciser que la durée de service ainsi que les diverses catégories de bâtiments dépendent des matériaux utilisés pour la construction, les équipements d'ingénierie utilisés et les autres caractéristiques techniques du bâtiment.
Cette durée de service ne correspond pas à l'année de construction, cependant, il est vrai que durant les différentes périodes historiques certains types de constructions résidentielles étaient plus utilisés que d'autres.
Cette durée est déterminée par un spécialiste technique en fonction des critères techniques du bâtiment envisagé. Même si la durée de service ou la catégorie du bâtiment implique une période de reconstruction, en pratique il n'existe aucune procédure permettant de garantir une telle maintenance aux habitants du bâtiment.
De nombreux projets sont en cours afin de mener un programme global de reconstruction, et tout particulièrement des bâtiments de mauvaise qualité. Cependant, ce genre de projets demandent des investissements importants et n'ont toujours pas été adoptés. La question du financement de ces projets reste entière afin de savoir qui en a la charge.
